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业内狂泼冷水 京城限价商品房未出炉先遭嫌
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发布时间：2006-06-20
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这段时间京城楼市最热的词是什么？房价？经济适用房？还是土地？NO，NO，纵然这些的确都是抓人眼球的楼市“热词”，但在眼下却都不如“限价商品房”来得热闹。轻轻点击GOOGLE搜索，就可以得到近15万项符合“限价商品房”的查询结果。
自今年1月初，北京市建委副主任苗乐如公开表示，北京正考虑供应“限价商品房”后。这个词便迅速席卷整个京城楼市，并在节后达到一个高潮。对于市建委的这个“大胆”的表态，业内“泼冷水”的似乎远多于支持。有的业内人士说，这是“搬起石头砸自己的脚”；有的业内人士则告诫，“警惕限价商品房重蹈经济适用房‘覆辙’”；有的业内人士干脆直接表示，“建限价商品房‘换汤不换药’”。
在本报上期的“一周新闻调查栏目”中，我们也针对这个话题向读者发起了问卷调查。那么，“限价商品房”的直接受益者对于这个新动态又是如何看待？业内人士对于这个话题还有什么话要说呢？敬请关注本期报道。
限价商品房操作难度大
开发商没兴趣
春节前，北京市建委副主任苗乐如在接受媒体记者采访时首次表示，北京市建委正在考虑供应“限价商品房”以缓解北京房地产市场由于供应结构矛盾所带来的房价控涨压力，同时解决中低收入者的住房保障问题。
苗乐如的这一席话可谓是“一石击起千层浪”，尽管其随后否认了“这项政策有望在2006年上半年实现”的传闻，但业内对“限价商品房”的关注早已经是一发不可收拾。毕竟，一旦这项政策得以顺利实施，北京将成为继宁波、青岛、杭州等地推出“限价商品房”后，全国第一个施行此类政策的特大型城市。
至于北京市建委为何在今年大胆提出“考虑供应限价商品房”，业内有一种说法是，迫于北京房地产市场当前的严峻形势，在去年中低档商品房、期房与现房较2004年明显下降的危机下，北京市建委才意欲使出此招，以缓解长期供应经济适用房仍不能解决的结构矛盾。
北京成业行市场拓展中心拓展部长谢笑永在接受采访时表示，限价商品房是一种类似于普通商品房规定物价范围的做法，在其他商品中也都有过，这种做法有利于政府有力的引导市场。尽管这项政策具有可行性，但在操作性上有很大难度。毕竟，商品房是一个特殊的商品，价格的确定涉及很多因素，而其又有不可替代性特征，很难依靠政府单一力量来规定每一套房子的价格。
而在采访中，不少开发商对于是否会参与“限价商品房”开发时，表现出“兴趣缺缺”的态度。住总集团相关负责人甚至直言不讳地表示，“限价商品房”对开发商是很不利的，是让开发商来承担一些本应政府所做的工作。出台“限价房”无非是要降低房价，政府与其这样不如多出台一些廉租房政策，扩大财政支出以对该问题做出一些缓解。
购房者理性观望
期待热情不高
在针对读者进行了调查问卷反馈显示，近98%的人表示听说过“限价商品房”，但非常了解的仅有一位。近75%的读者认为，对北京推出“限价商品房”政策不好说。8%的读者认为不现实，不符合北京房地产市场的实际情况，17%的读者表示是一件为民办实事的好事。同时，有近八成的读者认为，“限价商品房”不能限制开发商暴利，对于“达到平抑北京房价，解决低收入家庭居住问题”所起到的作用甚微。
这份不完全调查问卷结果并不能完全反映购房者对政府考虑推出“限价商品房”的态度，但从一定程度上表明了，多数购房者对于这项新项目均在理性观望中，并且期待热情也并未有想象的热情。一位名为“蜗牛的家”的网民在邮件反馈中表示，个人认为，“限价商品房”对于限制开发商暴利以及平抑房价比较困难。毕竟，“限价商品房”只占极小部分市场份额，就像经济适用房一样，每年都在增加开发量，市场还不是老样子。
在最敏感的房价定位上，九成读者选择可以接受的价位在4000元／平方米—4500元／平方米这个范围。读者郑小姐认为，即使是“限价商品房”，可以接受其比经济适用房高。目前，北京的经济适用房多在4000元／平方米以下，所以4000元／平方米—4500元／平方米的价位个人认为可以接受。郑小姐的想法可以说是大部分购房者的代表，而对于“限价商品房”应该在什么价位上，业内人士表示，因为区域和建设成本的不同，会有很大差别。而目前北京市建委副主任苗乐如已经表示，“政府将通过土地招投标的方式来为项目做出最高限价。最终将价格限制在什么样的水平，将根据执行时的市场情况综合考虑。”
业内质疑
推出限价商品房问题多多
对于北京市建委在2006年开年时丢出的这个“重磅炸弹”，京城楼市可以说是有点“防不胜防”。不少业内人士表示，没想到这个带有“政治色彩”的限价商品房会这么快登陆北京。事实上，业内人士的“没有心理准备”也是情有可原。在北京考虑供应限价商品房之前，这项政策只在宁波、青岛、杭州等二级城市阶段性的实施，虽然反馈尚可，但最终效果如何还未有更强力的论证。如此一来，把这样一项政策放在北京尝试，难免让人“担心”。
记者就此话题与一位开发商朋友探讨时，其提出的一连串问题相信也是多数开发商和业内人士所关注的。他表示，开发“限价商品房”说起来容易，操作过程中需要前期解决很多问题。相信这一点政府相关部门也是非常清楚的。“限价商品房”在什么区域推出？面积多大？成本如何计算？规划有什么样的要求？房价定在什么范围？等等这些问题都需要有所控制。
如果说这位业内人士的问题是一种委婉的质疑，那么，一些业内专家的看法就显得有点颇“不讲情面”。北京师范大学不动产研究学院院长黄兴文表示，限价商品房的供应量多少、限价幅度多少等如果这些问题没有解决好，贸然实行限价商品房政策无疑就是搬起石头砸自己的脚，这对政府来说是一个相当大的考验。且这项目对现行的土地招、拍、挂政策也会有所冲击。
此外，有专家认为“这个政策在理论上没有道理；在实践上会出现一些畸形。”而对于这项政策是否能长期执行，谢笑永则表示，如果这项政策是政府强制性限定，在执行后又取消限定，是否会造成爆量涨幅的情况就很难说了。
名词解释
限价商品房——即政府将通过土地招投标的方式，为项目做出最高限价，限价商品房与经济适用房有异曲同工之处，在土地出让的环节上，并非完全的市场化，政府具有一定的指导性。
相关媒体报道
北京“限价商品房”与
“青岛模式”基本相同
据《中国经营报》报道， 北京市建委正在考虑的“限价商品房”与“青岛模式”基本相同。据悉，2005年5月，青岛市政府推出3个“限价商品房”楼盘，分别限价5800元／平方米、3900元／平方米和3800元／平方米。当时，青岛市要求购买限价商品房同样需要许可证，要求购买者具备青岛市内四区常住户口、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍、没有住房或住房面积未达到政府规定标准的家庭或单身者。
有消息称，今年4月底，北京市国土资源局、建委、发改委、规划委将共同召开协调会议，在协调经济适用房供应计划的同时，共同就限价商品房的具体技术手段和细节进行会商。最终确定供应规模、手段、价格、位置等关键标准。
看看人家
宁波：全国最早推出限价商品房
2003年，为了平抑过高的房价涨幅，宁波市出台了限价商品房政策。随即在2004年2月，宁波推出5000余套限价商品房，面积在55平方米-95平方米之间，均价控制在3000元／平方米左右，按规定主要提供给未享受过实物分配且无自有住房的单身家庭、已到适婚年龄无自有住房的单身居民或所拥有的自有住房低于人均住房建筑面积18平方米的家庭。
此前，宁波连续3年房价领跑全国房价，在实行了限价商品房之后，从2003年开始逐步退潮，从全国第一退至第二，2004年退至全国第五。2005年一季度，房价涨幅更是回落到11.9%，退至全国第七位，房价顺利实行了“软着陆”。
广州：目前暂不考虑限价商品房
据悉，在北京有关部门考虑建“限价商品房”后，广州市政府有关部门迅速反映，表示政府暂不考虑建“限价商品房”。而对于中低收入者的住房问题，政府拟进行成本房、经济适用房的建设，并将会在今年推出“新社区”计划。
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