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2600万人患按揭忧郁症 房价合不合理
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发布时间：2006-06-20
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近日，在网上一场关于目前房价是否仍高的辩论获得了较高的点击率。辩论的一方为开发商代表任志强，另一方为经济学家赵晓。辩论的焦点是，当前的房价水平是否合理。从论战的结果来看，两人的支持率相差非常悬殊，认为目前房价仍高并支持赵晓的占91.53%，而认同任志强观点的仅为8.47%。那么，当前房价是否合理，究竟应由谁说了算？
房价缘何高企
有一则未经证实的消息称，
在中国目前城市人口中，有2600万人因买房供按揭得了轻度忧郁症。虽然这一数据无法准确核实，但在现实生活中，可以感受到周围有许多人正在为还购房贷款而备感负担沉重。
一业界人士告诉记者，据他估测，在新购房人群中，每月偿付按揭贷款占个人收入比重30%以上的家庭至少有50%以上，而按揭还款占到收入50%的家庭大致有30%左右。如果将20%所得税、社会保险、医疗保障、日常生活支出、子女教育等各种必不可少的开销加在一起，城市普通老百姓居住成本所占家庭收入比重过高是不容置疑的。按照开发商们的观点，房子只要卖得出去，市场能够接受，那么房价多高都是合理的。由此，产生了一个怪现象，一方面是大多数城市居民对房价之高，多有难以承受之感；另一方面，不论多贵的房子还都有人买。
据一位业界资深人士分析，推动房价涨升的动力有很大一部分因素是由一些高端购买力所造成的。任志强也曾坦承，他的房子是为富人建的。那么，这部分富人究竟有多强的购买力呢？据一份国家统计局所发表的报告说，目前我国最富裕的10%人口的平均年收入，是最贫困10%人口的10倍。最富裕的10%人口占有全国财富的45%；最贫穷的10%人口所占有的财富仅为1.4%。并且，这种贫富差距在未来十年还将进一步扩大。另一调查数据显示，去年我国行业间平均劳动报酬最高与最低之比达到4.25倍。由这些数据推测，富人的购买力应比普通百姓强数倍。
根据对近年来各大城市房地产市场的分析，在房改之后需要住房的群体当中，是高收入阶层率先进入了商品化的住宅市场，而广大的中低收入阶层，尚未成为住宅市场的重点顾及对象。根据清华大学房地产研究所对中国几个重要城市的一项调研，70%的商品房是由30%的最高收入人群购买。这一事实很好地解释了为什么当前“住宅市场价格如此坚挺”与“房价收入比如此之高”两者能够并存。从全社会平均的意义上统计出来的房价收入比，当然不能解释面向高端人群的住宅市场的价格水平。近期一些调研报告显示，年收入4至10万元之间的家庭占市场购房者的比例上升，已成为推动房价上涨的主要需求群体。
特别需要指出的是，近年来房产投资的属性被大大发现，因此许多房子是被投资购买力所吸纳。根据官方公布的数据，在北京、上海这样的特大城市，投资性购房的比重占到市场份额的17%左右。在这部分群体的购房动机中，投资正在取代自用成为主要动机，而资本的逐利性就决定了其对房屋购买的标准是，获利空间的大小要远比房价的高低要重要得多，由此推动房价逐级走高。
社会公平是政策立足点
在新浪网上展开的这场关于“目前房价是否仍高”的讨论中，如果仅就参加网络投票的人数而言，25000多人绝对算得上是一个很大的调查样本了。那么，九成多的民众均认为房价仍高，是否就意味着政府应该进一步加大调控力度来平抑房价呢？
客观地说，我国是一个地少人多的国家，近年来一些城市政府在经营土地的名义下，采取了“非饱和”的土地供应政策。尽管“经营土地”的收入来源于开发商利润的转移，但老百姓最后为高房价“埋单”是不容争辩的事实。探究当前房价是否合理的深层次根源，说白了就是究竟我们需要的是社会公平还是市场公平的问题。按照市场公平的原则，谁出价最高，开发商就把最优质资源——好房子卖给谁。在大城市尤其是特大城市中的黄金地段的房屋，由于资源的稀缺性可以使房价远远脱离其成本而暴利。而从社会公平的角度出发，则除了要考虑贫困阶层最基本的住房保障问题外，还要顾及社会主流群体对房价负担的承受能力。
一般来说，判断房价高低有两项指标，一是房价与收入之比，另一个是房价与租金价格之比(租售比)。对于前一指标前几年讨论的较多，各种说法不一，但有一点可以肯定，就是近两年不少城市的房价上涨速度要快于老百姓的收入增长速度。至于后一项指标，国内房地产市场热点城市以及特大城市都不同程度上出现了房价与租金价格相背离的走势，这多少有些泡沫之虞。如此看来，相当多的老百姓认为目前房价仍偏高并非是空穴来风。从目前国家有关部门制定政策的思路看，进一步鼓励老百姓依靠市场获取住房仍将是政策体系的主要取向。同时，解决更多的老百姓住房问题，调整富人和穷人在资源占有上的关系，合理地配置有限的土地资源，维护社会公平，更是政府制定政策的基本立足点。对于这一点，建设部一权威专家是这样表述的，假如我们每年只能满足5%的人群的居住需求可住量的话，应保证老百姓、困难群体居住改善的优先权，而不是富人占有这5%的名额。
近年来，一个不可忽视的事实是，城镇人均住房面积的快速增长，掩盖了另一部分低收入群体住房条件改善陷于停滞的状况。一部分人改善加速，而另一部分人改善无望。我国房地产市场上“购销两旺”的现实和日益强烈的“价格过高”呼声之间的矛盾就由此而生。此外，近一、两年国内几个特大城市的房价上涨速度，要大大快于中低和中高收入阶层的薪酬增长速度，也使得原本“踮起脚”才够得上住房消费的群体，现在对房价之高产生了一种无奈之感。从这个角度看，此时政府出手稳定房价和保障低收入群体住房条件改善，应比讲求市场公平要重要。
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