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新京报2006楼市预言:境外投资火热存在变局
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发布时间：2006-06-20
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2005年是一个调控年，政策颁布的密集程度已经超过了之前的任何一年，而受政策影响最为密切的房地产业也因此扑朔迷离。但是，我们依然可以顺着2005年的发展脉络看到明年京城楼市的发展方向，土地快速放量，房价结构性调整，大量房地产基金海外上市这些都应该会变成现实。2006年京城楼市变局是必然存在的，而在变局的表象之下，依然是政府宏观调控政策所引发的房地产市场的震动和冲击。
随着北京房地产市场的进一步明朗，
预计2006年将是境外投资极为火热的一年。
土地放量 将出现翻倍增长局面
2005年的土地供应计划最终并没有达到其计划的数量，虽然主管部门没有对此进行任何评说，但是结果大家都已不言而喻了。
事实上，作为土地政策重大调整后的第一年，2005年的土地供应计划无法实现是必然的，因为在新旧政策过渡期间，必然会出现一段市场空白。从市场上的种种表现来看，在经过2005年的调整之后，2006年的土地市场必然出现放量高潮。
2005年的土地市场中，最明显的一个变化是出现了土地一级开发热潮。据不完全了解，北京目前有80%的知名房地产企业都在参与土地一级开发，而且动辄就是百万平米的大块土地。可以预计，这些一级开发后的土地将在2006年通过公开出让的方式进入市场。如果我们对这一轮开发热潮做延续性解读，2006年进入市场土地的数量和质量都会明显高于今年，甚至会出现翻倍增长的“井喷”局面。
房价走势 价格上升增幅放缓
2004年北京普通住宅市场期房均价为6122元/平米，与2003年相比增长了5%；2005年1-10月份，普通住宅市场期房价格是6860元/平米，与2004年同期相比增长了18.6%，可见，2005年虽然实行了宏观调控政策，但是住宅市场销售价格增幅依然很大。
从后“8·31”时代的土地供应结构上看，明年住宅市场销售价格将会继续上涨。
但是房价的走势最终取决于两个因素，即供应和需求，而通过此前一些对供应量和需求量的分析可以看出，2006年住宅市场将会出现项目的集中供应现象，而今年抑制的需求也将在明年有一个明显的释放，这将使供需在量上达到一个平衡。
供应结构直接决定了明年房价的走势，因此2006年住宅市场销售价格将继续上升，但由于宏观政策的延续性，明年房价的增长幅度将继续放缓。
市场供应 大批项目年中入市
今年新开工的项目多为去年成交的土地，而通过我们对2004年土地市场的分析可以看出，去年仅“8·31”过关的住宅项目用地就有191个，占地面积2010万平方米，规划建筑面积3265万平方米。
初步预计，2005年全年商品住宅新开工面积在1500万平方米左右。这样看来，有1765万平方米的“8·31”过关项目还待字闺中，再加上今年公开出让的250万平方米的土地，2006年预计有2000万平方米的土地进入市场。
经过今年的宏观调控，开发商资金链空前趋紧，还要面临银行贷款利息不断上涨、拿地等巨大的资金压力，这些都迫使开发商明年不可能继续“持地观望”。可以预见，今年推迟入市的项目将进入明年的房地产市场，这将使2006年住宅供应量有较大增长。
通过近年来走势图可以看出，每年年中都是住宅项目供应比较集中的时间，所以明年年中可能会出现住宅项目的集中上市现象。
境外投资 中小型投资机构进京
2005年，一批境外投资机构进京试水高档写字楼项目，凯德置地介入中环世贸中心、摩根士丹利买下富力双子座B座、美林注资银泰中心，均属大手笔。此外，境外个人投资也纷纷进入北京，据中原地产的监测显示，2005年很多新开盘的写字楼项目都接待过境外投资者的咨询。
境外投资机构抢滩京城的一个重要原因是看好商务地产的成长空间。而今年以来的宏观调控，使得土地市场更加透明、开发市场趋向规范，进一步降低了外来资金的风险。随着北京房地产市场的进一步明朗，预计2006年将是境外投资极为火热的一年。
根据目前的市场表现来看，对于那些抗风险能力较高的境外投资机构，明年会选择合适的时机再次出手，而大批中小型投资机构也会尾随进入。由于中小型投资机构对投资区域和投资项目更为谨慎，预计他们不会出现整栋投资的大手笔，但零散投资会有所增多。
REITs 内地房企香港上市
在今年宏观调控背景下，银行收紧了开发贷款的口子。不少开发商甚至已显现出资金匮缺的窘况。
由于目前国内房地产企业上市的渠道不是很通畅，房地产信托操作也比较困难，银行很多房地产企业，尤其是具有国际资源的房地产企业开始把发行房地产基金，进行海外融资，当作了“救命稻草”。
今年年终香港放松RE鄄ITs在港上市的限制，这对内地的房地产企业无疑是一个利好消息。
12月21日，广州越秀集团旗下上市公司越秀投资(0123.HK)持有的越秀城建REITs在香港挂牌上市。这对内地房地产基金的上市具有非常强烈的指导意义，预计香港会迎来来自内地的房地产基金上市热。据了解，首创、万达、合富辉煌均有发行房地产基金的意向，而北辰实业同样也踌躇满志。
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